Grondbeleid

In deze paragraaf wordt ingegaan op de wijze waarop de gemeente in 2015 invulling heeft gegeven aan haar grondbeleid. In de raadsvergadering van 7 oktober 2015 is de Nota Grondbeleid (2015-2020) vastgesteld. In de nota grondbeleid is opgenomen dat de gemeente een actief grondbeleid voert. Actief grondbeleid houdt in dat actief gestuurd wordt op de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Op deze wijze wordt grip gehouden op planvorming, realisatie en uitgifte van gronden. Het aankoopbeleid is gericht op het zelf verwerven van grond voor de realisatie van bedrijventerreinen en woningbouwlocaties. De huidige grondexploitaties worden in eigen beheer uitgevoerd.

Als daar aanleiding voor is wordt op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten het voorkeursrecht gevestigd. Dit betekent dat de eigenaren bij voorgenomen verkoop eerst de grond aan de gemeente moeten aanbieden. De laatste voorkeursrechten waren in 2013 afgelopen. Uit oogpunt van de huidige marktomstandigheden worden op dit moment geen nieuwe voorkeursrechten gevestigd. Eventuele grondaankopen worden niet gedaan zonder voorafgaande besluitvorming door de gemeenteraad. Er zijn in 2015 geen gronden aangekocht. Daarnaast wordt er gekeken welke mogelijkheden er zijn om gronden die in de toekomst niet worden ingezet voor nieuwe exploitaties of ruilgronden, weer op de markt te zetten en af te stoten.

In 2013 is de Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen deel 1 vastgesteld. In deze nota is het beleid voor de kostentoerekening van bovenwijkse voorzieningen aan de verschillende grondexploitaties vastgelegd.

De financiële vertaling van de grondexploitaties zijn opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2016. In de MPG zijn de financiële doorrekeningen opgenomen van alle lopende grondexploitaties en is inzicht gegeven in het verwachte resultaat en het weerstandsvermogen. In de MPG zijn ook meer details per grondexploitatie opgenomen.

Afgelopen jaar is het proces omtrent de grondexploitaties weer verder verbeterd, zo zijn er stappen gezet met betrekking tot het proces met betrekking tot risicomanagement. In de markt blijven lichte tekenen van herstel zichtbaar.

Belangrijke beleidsdocumenten:

Nota Grondbeleid 2015-2020(2015)

Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen (2013)

Structuurvisie kernen (2010)

Structuurvisie buitengebied (2012)

Er is geen sprake van een gemeentelijk grondbedrijf. De taakgebieden grondbeleid en grondexploitatie vallen onder de Eenheid ruimtelijke ontwikkeling. De eenheidsmanager is verantwoordelijk voor deze taakgebieden en is ook budgethouder.

Tijdens de planning en control cyclus informeren wij de gemeenteraad 3 keer over de exploitatie van grond in de gemeente Dalfsen. Dat is op de volgende momenten:

1. in november via de paragraaf grondbeleid in de programma begroting;
2. in mei via de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening;
3. in april via het MPG. De raad is in april met de MPG 2016 geïnformeerd over de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. In de MPG zijn de actualisaties van de grondexploitaties opgenomen, vervolgens is een doorkijk gegeven naar de toekomstige ontwikkelingen van de lopende exploitaties en de risico's die hiermee samenhangen.

Marktomstandigheden hebben invloed op de grondexploitaties

In 2015 zijn 62 kavels verkocht, ten opzichte van een raming van 80. De tegenvallende verkopen worden voornamelijk veroorzaakt door het niet realiseren van de verkopen in de Nieuwe landen (12 kavels). Er lopen wel concrete onderhandelingen. Voor 2016 zijn 137 verkopen geprognosticeerd. Een groot deel hiervan (circa 50) hebben betrekking op sociale huur. Hier was in voorgaande jaren weinig interesse in. Inmiddels lopen er gesprekken en hebben geïnteresseerden zich gemeld bij de gemeente.

Voor de industrieterreinen hebben in 2015 drie verkopen plaatsgevonden, voor 2015 waren geen verkopen geraamd. Naast deze verkopen is er met één marktpartij een intentieovereenkomst bereikt.

Grondexploitaties verder ontwikkeld

De grondexploitaties blijven in ontwikkeling. Zo blijft de eenheid bijvoorbeeld kritisch kijken naar de verkaveling in de verschillende projecten en wordt deze zo nodig aangepast om de verkoopbaarheid te vergroten. Daarnaast vindt er over de industrielocaties actief overleg plaats met potentiële kopers en worden er verkoop stimulerende maatregelen genomen.
Voorbeelden hierbij:

• Doorlopende aanbieding van onverkochte kavels op onze website;
• Informatiebrochure met onverkochte kavels zijn op de website beschikbaar.
• Regelmatige publicatie van nog beschikbare kavels in Kernpunten;
• Herverkaveling en prijsaanpassing grotere kavels (De Gerner Marke) en aanbieding op Funda via lokale makelaar;
• Voldoen aan de behoefte/vraag door kavels, waar geen vraag naar is om te zetten naar kavels waar wel vraag naar is (gebruik maken van de flexibele bestemmingsplannen), zodat deze toch worden verkocht;
• Afwijken van de vaste momenten van uitgifte en naar behoefte uitgifte starten en uitgeven;
• Aanpassing uitgiftesysteem (inwerkingtreding 4 februari 2014);
• Aanpassing Starterslening per 1 januari 2015 ter stimulering van de doorstroming op de koopwoningmarkt;
• Leegstandswet (vanaf 23 juni 2009) ter vermindering van dubbele woonlasten bij dubbel woonbezit.

In 2015 is het bestemmingsplan Oosterdalfsen vastgesteld. De eerste uitgiften zijn gepland in 2016. Hier lijkt veel animo voor te zijn. De provincie houdt scherper toezicht op nieuwe woningbouwlocaties. De regionale en lokale woningbehoefte voor uitbreiding van woningbouw moet in deze bestemmingsplannen worden onderbouwd. In dit verband, maar ook voor de industrielocaties, moet aandacht worden besteed aan de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De huidige bestemmingsplannen hebben deze toets doorstaan.

Resultaten positief door tussentijdse winstname en verkopen van overige gronden

Jaarlijks worden de grondexploitaties herzien en wordt de waardering van de NIEGG beoordeeld. Ook voor de MPG 2016 en de jaarrekening 2015 is dit gedaan. De gronden zijn einde 2015 getaxeerd. Hiermee is weer een goed beeld gekregen van de huidige waarde van de gronden die in het bezit zijn van de gemeente. De taxaties laten zien dat de waarde van de gronden niet verder dalen, maar dat ze stabiel blijven. Aangezien er wel rente is geboekt en er kosten zijn gemaakt is het noodzakelijk om enkele exploitaties af te boeken. In het boekjaar 2015 is er voor totaal € 334.000 afgeboekt.

Naast de afwaarderingen zijn er ook diverse grondexploitaties die in een afrondende fase zitten of waarvoor nagenoeg geen kosten meer gemaakt behoeven te worden. Op deze exploitaties kan een tussentijdse winst genomen worden. In totaal is er op drie complexen tussentijdse winst genomen voor totaal € 741.000. Daarnaast hebben er verkopen plaatsgevonden op NIEGG locatie. Het positief resultaat over deze verkopen bedraagt € 960.000.

Het totale resultaat over het boekjaar 2015 op de grondexploitaties bedraagt € 1.367.000.

Vennootschapsplicht:
Per 1 januari 2016 vallen de grondexploitaties onder de vennootschapsplicht. Dit betekent dat voor alle exploitaties een (fiscale) openingsbalans is opgesteld. Deze openingsbalans is bepaald op basis van de netto contante waarde methode. Bij deze methode worden alle toekomstige kasstromen contant gemaakt naar 1 januari 2016. De waarde die op de (fiscale) openingsbalans is opgenomen valt buiten de heffing. Gedurende de resterende looptijd van de exploitaties valt de waarde van de openingsbalans vrij. Over de wijze van vrijvallen van de openingsbalans is op het moment van opstellen van de jaarrekening nog onzekerheid. In de loop van 2016 zal hier naar alle waarschijnlijkheid meer duidelijkheid over komen. Er is voor gekozen om de waarde op de openingsbalans vooralsnog vrij te laten vallen op basis van het aantal verkopen welke in een bepaald jaar worden gerealiseerd. Dit lijkt op basis van de huidige informatie de beste methode.
Door deze vrijval is de winst waarover vennootschapsbelasting betaald moet worden lager en ontstaat er een lagere belastingdruk. Aangezien in de netto contante waarde methode wel rekening moet worden gehouden met VpB betalingen ontstaat er gedurende de looptijd nog wel een VpB last. Deze VpB last is ingerekend in de grondexploitaties en bedraagt op basis van een VpB percentage van 25% op dit moment circa € 1,7 mln.
Er blijft binnen de fiscale kaders nog onzekerheid omtrent het de wijze van het toepassen van een aantal uitgangspunten, zoals de toepassing van de disconteringsvoet en de wijze van toerekening van rente aan de exploitaties (zowel eigen vermogen als over het vreemd vermogen).

BBV wijziging:

In juli 2015 heeft de commissie BBV een rapport uitgebracht met hierin het voornemen tot herziening verslaggevingsregels grondexploitaties ingaande per 1 januari 2016. Deze wijzigingen hebben voor de grondexploitaties de volgende gevolgen:

• De NIEGG en overige gronden dienen vanaf 1 januari 2016 te worden geclassificeerd onder de materiële vaste activa. Alleen de gronden die in bewerking zijn (de grondexploitaties) worden nog geclassificeerd onder de voorraad.
• Er mogen geen kosten en rente meer worden toegerekend aan de NIEGG. Voor overige gronden was dit principe al van toepassing.
• Grondexploitaties mogen maximaal een looptijd hebben van 10 jaar. Als de grondexploitatie een looptijd kent van meer dan 10 jaar dan moeten aanvullende beheersmaatregelen worden genomen. Er zijn binnen de grondexploitaties enkele exploitaties met een langere looptijd. Voor deze grondexploitaties wordt geen opbrengsten stijging ingerekend  na jaar 10 en worden de nog te maken kosten na jaar 10 gedekt uit het positieve saldo van de grondexploitatie op dat moment. Eventuele gevolgen van tegenvallende verkopen in de laatste jaren zijn dan voldoende gedekt.
• De wijze van bepaling van het rente percentage voor rentetoerekening en disconteringsvoet wijzigt. Het rente percentage wordt  bepaald op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen / eigen vermogen.

De aanpassing van de verslaggevingsregels is nog niet definitief vastgesteld. De voorgestelde wijzigingen worden over het algemeen reeds door de gemeente toegepast, uitgezonderd de wijze waarop de rente wordt toegerekend.

De wijzigingen zullen naar alle waarschijnlijkheid ingaan per 1 januari 2016. Dit betekent dat in de jaarrekening cijfers van 31 december 2015 nog geen re classificaties hebben plaatsgevonden. De wijzigingen die impact hebben op de waardering van de grondexploitaties per 31 december 2015 zijn wel verwerkt in de doorrekeningen.

Om de risico’s te beheersen en bijsturen mogelijk te maken is inzicht in de risico’s noodzakelijk.

Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie.

Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke project risico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project zal er worden geïnventariseerd of er sprake is van project specifieke risico’s. Deze zullen zo veel mogelijk worden gekwantificeerd. Eventuele risico’s moeten zoveel mogelijk gedekt worden uit de post onvoorzien in de desbetreffende exploitatie.

Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s, zoals renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze risico’s worden gezien als generieke risico’s die voor alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze risico’s zijn niet vertaald in de post onvoorzien in de exploitaties. Eventuele tegenvallers die niet gedekt kunnen worden uit de grondexploitatie zullen dan gedekt moeten worden uit de algemene reserve grondbedrijf. Om de generieke economische risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig en cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie wanneer sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoedmarkt.

Algemene risico's
In onderstaande tabel zijn een aantal algemene risico's opgenomen die zich voor kunnen doen en welke beheersmaatregelen hiervoor zijn genomen. Aangezien deze risico's in voldoende mate worden beheerst is hier geen bedrag aan gekoppeld.

In 2015 zijn de risico's en beheersmaatregelen op basis van een cyclisch proces (checks and balances) verder/beter in beeld gebracht. Dit houdt in dat risico sessies zijn gehouden, waarbij op basis van brainstormen risico's zijn geïnventariseerd. Vervolgens zijn de geconstateerde risico's gekwantificeerd op basis van kans x impact. Als laatste zijn de beheersmaatregelen geformuleerd behorende bij de risico's.

In onderstaand overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.

Een belangrijk risico heeft betrekking op de vennootschapsplicht. De gemeenten is voor het deel van haar taken die zij uitvoert vanaf 1 januari 2016 aangemerkt als ondernemer en wordt hiermee vennootschapsplichtig. De vennootschapsbelasting is niet ingerekend op de grondexploitaties, maar is een belasting die opgelegd wordt aan de gemeente als geheel. Hierdoor is dit risico niet meer specifiek opgenomen onder de grondexploitaties.

Op basis van deze risico inschatting loopt de gemeente een totaal risico van circa € 1,9 miljoen. Bij de inschatting van de risico's is er rekening mee gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.

In de vorige alinea is weergegeven dat de grondexploitaties risico’s met zich meebrengen. Om mogelijke risico’s af te dekken, wordt er een buffer gevormd in de vorm van de algemene reserve grondbedrijf.

Voor de bepaling van de omvang van de algemene reserve grondexploitaties (weerstandsvermogen) werd in het verleden een statische methode gehanteerd welke was gebaseerd op de boekwaardes, de nog te maken kosten en de verwachte winst. In de nota reserves en voorzieningen (2015-2018) is een gewijzigde methode vastgesteld. Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald op basis van de geïnventariseerde risico's (zie vorige paragraaf) waarbij rekening is gehouden dat bij winstgevende projecten de eerste 25% kan worden opgevangen binnen de exploitaties.

Op basis van risico afweging is een algemene reserve grondexploitaties van € 1,9 mln. toereikend om de risico's te dekken. De algemene reserve grondexploitaties bedraagt ultimo 2015 € 4,0 mln. Dit betekent dat de reserve van voldoende omvang is om de risico's te dekken. Op basis van de huidige risico inschatting kan dan ook een bedrag van € 2,1 mln. vrijvallen. Bij de resultaatbestemming van de jaarrekening is een voorstel opgenomen omtrent de bestemming van dit bedrag.

Op basis van deze gegevens kan het volgende verloop worden weergegeven omtrent de benodigde bijdrage vanuit de algemene reserve vrij besteedbaar.

Alle grondexploitaties zijn per 1-1-2016 geactualiseerd en worden door de gemeenteraad vastgesteld via het vaststellen van het MPG 2016 en de jaarrekening 2015. Jaarlijks worden de actualisaties verricht naar de stand van 1 januari.

Voor het maken van toekomstige inschattingen wordt gebruik gemaakt van parameters. Deze parameters zijn in het MPG toegelicht en deze zijn aangepast aan de huidige marktomstandigheden. Voor het actualiseren wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters:

1. Inflatiecijfers (kosten- en opbrengsten stijging).
2. Rentepercentages voor het toerekenen van financieringskosten; de huidige rekenrente bedraagt 4%. Dit percentage sluit aan op het vastgestelde percentage van 4% bij de begroting. Naar alle waarschijnlijk zal dit percentage in verband met een voorgestelde wijziging van het BBV wijzigen. Er bestaat nog onduidelijkheid omtrent de wijze waarop dit percentage bepaald dient te worden.
3. Looptijden van de grondexploitaties/projecten (programmering en fasering).
4. Grond uitgifteprijzen.

In het MPG 2016 is inzicht gegeven in de geactualiseerde stand van de grondexploitaties. In onderstaand overzicht zijn samengevat de uitkomsten uit het MPG 2016 weergegeven.
De grondexploitatie van bedrijventerreinen Welsum zijn in de afronden fase. hierdoor is er geen actualisatie opgesteld voor deze exploitatie.